Как уже отмечалось, земля является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется путем государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.
Государственный земельный кадастр - это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на собственность и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:
государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользования;
количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;
учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;
бонитировка почв (от лат. bonitas - доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель;
экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.
Кадастровая оценка земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на ее улучшение, соотношения спроса и предложения на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной, рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и др.
По совокупности этих характеристик территории субъектов Федерации разделяются на ряд оценочных зон . Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Органы исполнительной власти субъектов Федерации правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к кадастровой цене земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны. Кадастровая стоимость земли фиксируется в Государственном земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации. Кадастровая стоимость земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.
Кадастровая оценка городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.
Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.
Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – это массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация - это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.
Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – это земли в пределах городской (поселковой) черты.
Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:
1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;
2-й этап - функциональное зонирование территории города;
3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;
4-й этап - ценовое зонирование территории города;
5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).
Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.
Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.
Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Этап I.Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:
сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;
классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;
классификация земель по функциональному использованию;
классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;
оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;
определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;
сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.
Этап II . Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:
жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;
общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;
производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятия ми промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;
зона инженерной и транспортной инфраструктуры , на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;
сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;
рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;
прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.
В качестве границ оценочных зон могут использоваться:
естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
улицы, площади, проезды;
границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.
На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.
Этап III . Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.
Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:
по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;
по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.
В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.
Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.
Этап IV . Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.
При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:
транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;
уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
состояние окружающей среды, санитарные условия;
инженерно-геологические условия строительства;
рекреационная ценность территории;
престижность территории.
Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:
уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;
условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;
градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.
Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.
В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.
Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости.
Этап V . Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.
Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:
создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.
Итак, в результате проведения государственной кадастровой оценки получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.
Государственная кадастровая оценка земель проводилась ФАКОН (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам привлекались лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности (на территории Иркутской области – ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА – ВИСХАГИ»).
Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Пример кадастровой оценки по г. Иркутску представлен в табл. 4.1. (Постановление губернатора Иркутской области от 28 февраля 2003г. N 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области»).
I. Подготовка отчёта
II. Судебный процесс
III. Изменение кадастровой стоимости
Обращайтесь к нам сейчас, и уже скоро вы сможете экономить до 70% налога на землю и ставки государственной аренды.
Войдите в ряды наших клиентов:
Презентация услуг по
оценке недвижимости
Наши гарантии низких цен
- Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
- Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
- Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.
Земельные территории во все времена являлись основным ресурсом для хозяйственной деятельности и общественного развития человека. В современных условиях урбанизации все острее встает вопрос дефицита земельных ресурсов, вследствие чего они приобретают особую ценность. Растущая интенсивность использования земель в неземледельческих целях, в том числе под застройку объектами различного назначения, обуславливает необходимость регулирования землепользования. Основными инструментами в этом процессе выступают кадастровая оценка земель и их налогообложение в качестве объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка является публичным эквивалентом показателя его актуальной рыночной цены, который берется за основу при исчислении земельного налога, выкупной стоимости земли, арендной платы за ее использование и прочих платежей, предусмотренных действующим законодательством.
Таким образом, установленная кадастровая стоимость земель позволяет точно определить уровень экономической эффективности от их эксплуатации, а также размер затрат на покупку и содержание земельных участков сельскохозяйственного назначения, участков неосвоенных земель, участков с жилыми и нежилыми постройками.
В едином государственном кадастре недвижимости содержатся данные обо всех земельных ресурсах, расположенных на территории страны. Кадастровая оценка земельных участков и присвоение им учетных номеров являются обязательными процедурами, проводимыми в процессе регистрации этих объектов.
Как проводится кадастровая оценка земель?
- Субъект Российской Федерации принимает решение о проведении мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельной недвижимости, расположенной на подвластных ему территориях.
- Силами территориального органа Росреестра составляются списки участков, которым необходима оценка кадастровой стоимости, с полным описанием их характеристик.
- Государственной оценочной организацией определяется кадастровая стоимость земельных участков. Расчеты основываются на ежеквартальных удельных показателях и с учетом видов разрешенного использования для каждого объекта оценки. В качестве эквивалентного показателя выступает среднерыночная стоимость земельных и прочих объектов недвижимости на дату оценивания.
- Установленная в процессе оценки кадастровая стоимость земли отображается в нормативно-правовом акте субъекта РФ и включаются в систему единого государственного кадастра.
Переоценка кадастровой стоимости земельных участков осуществляется минимум один раз в три года и максимум – раз в пять лет. Минимальный временной период между переоценками для объектов, расположенных в населенных пунктах федерального значения, составляет два года.
Некорректная переоценка кадастровой стоимости земли
К сожалению, многие землевладельцы зачастую оказываются в довольно неприятной ситуации, когда кадастровая стоимость участка при следующей переоценке существенно возрастает, становясь несоизмеримо выше по отношению к его реальной рыночной цене. В результате завышенной стоимости земельной недвижимости ощутимо возрастают расходы на арендную плату и налоги. Таким образом, рентабельность участков снижается, а землевладельцы и арендаторы несут многомиллионные убытки либо вынуждены блокировать отдельные способы использования земельных территорий, например, путем застройки.
Неверное определение кадастровой стоимости земельного участка имеет место, как правило, в трех случаях:
- неправильно указан разрешенный вид использования конкретной земельной недвижимости;
- оценка кадастровой стоимости земельного участка проводилась без учета его индивидуальных свойств, например, правовой истории, геологических и гидрологических особенностей, транспортной доступности и т.д.
- имели место грубые нарушения правовых норм при оценке участка/участков.
Согласно законодательству Российской Федерации, землевладельцы имеют законное право на изменение кадастровой стоимости земли путем ее переоценки силами независимых экспертных служб.
Оценка кадастровой стоимости земли независимыми экспертами
Консалтинговая компания «Московская Экспертиза Независимая» – признанный лидер на рынке профессиональных юридических услуг в сфере земельного права. Высококвалифицированные специалисты компании оказывают эффективную помощь и всестороннюю поддержку в любых вопросах, касающихся земельного имущества физических и юридических лиц.
Чтобы максимально точно определить кадастровую стоимость земельного участка, оценщики выполняют целый комплекс необходимых процедур, в результате чего Клиент получает официальный отчет, который может быть использован в любых инстанциях при решении кадастровых споров.
- Подготовительный этап включает в себя изучение документации на земельную недвижимость, предоставленной Заказчиком оценки. По результатам анализа специалисты определяют, можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка. Кроме этого, рассматривается целесообразность проведения оценочных мероприятий, включающих консалтинговые и юридические услуги, с учетом возможных финансовых и временных затрат.
- На следующей стадии проводится переоценка кадастровой стоимости объекта недвижимости в строгом соответствии с требованиями действующих стандартов и методик. На основании результатов исследований формируется независимый отчет об оценке. Данный документ имеет юридическую силу и может использоваться Клиентом в качестве правового основания для обращения в кадастровую комиссию по вопросу корректировки цены своего имущества либо для инициации судебного процесса, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде.
- Готовый отчет обязательно проходит экспертизу в Саморегулируемой организации независимых оценщиков на предмет его полного соответствия требованиям действующего законодательства РФ. Данная процедура необходима, дабы полностью исключить даже малейшие нарушения в документе, которые могли бы стать основанием для подачи апелляции оппонентом, в роли которого выступает государственный орган.
- В официальном экспертном заключении содержатся четкие обоснования результатов, доказывающие право Заказчика на уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. При подаче заключения на рассмотрение в кадастровую комиссию при Росреестре либо искового заявления в суд, клиентам независимой оценочной компании «МЭН» оказывается комплексная юридическая поддержка.
Порядок предоставления оценочных услуг компанией Московская Экспертиза Независимая. Отчет о кадастровой оценке
I. Анализ обоснований для проведения кадастровой оценки
При обращении к независимым экспертам, Заказчик должен предоставить пакет документов, подтверждающих его право владения земельной недвижимостью, оценка которой будет проводиться (кадастровый паспорт объекта оценки, данные о категории земельного участка и видах его разрешенного пользования, документацию об ограничениях (обременениях), если таковые имеются).
Чтобы максимально ускорить подготовительный процесс, Заказчик может предъявить в оценочную компанию документы в электронном виде. Однако, когда специалисты ознакомятся с интересующими сведениями и процесс будет запущен, Клиент все же будет обязан принести копии всех документов, заверенные нотариально, согласно требованиям действующего законодательства.
После изучения документов и анализа всех аспектов проблемы, специалисты ООО «МЭН» принимают решение о целесообразности либо нецелесообразности проведения оценочных мероприятий, целью которых является уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.
II. Договор на проведение кадастровой оценки
При наличии необходимости переоценки, Исполнитель составляет текст договора, в котором подробно оговариваются обязанности сторон и условия предоставления услуг. После согласования всех пунктов документа с Заказчиком, стороны его подписывают. Специалисты также определяют ретроспективную дату проведения оценки.
Одним из преимуществ сотрудничества с ООО «МЭН» является то, что Заказчику не придется оформлять отдельный договор на экспертизу СРО, потому как этот вопрос специалисты компании урегулируют самостоятельно.
Количество времени, которое может потребоваться для реализации оценочных мероприятий, будет зависеть от числа заявленных объектов, сроков согласования результатов с Заказчиком и прочих внутренних моментов. Таким образом, продолжительность данного процесса может варьироваться от одного до нескольких рабочих дней.
III. Формирование отчета об оценке и согласование его с Клиентом
- После проведения всех необходимых мероприятий по оценке земельной недвижимости, специалисты компании рассчитывают ее реальную рыночную стоимость и составляют отчетный документ. Перед его предоставлением в СРО, его высылают Заказчику для согласования всех результатов. При наличии замечаний или предложений, Заказчик имеет возможность внести соответствующие поправки. Проанализировав их, эксперты-оценщики вносят в документ необходимые коррективы.
- Данный документ обязательно проходит двухуровневую процедуру контроля качества: его тщательно проверяют специалисты ООО «МЭН», после чего он передается на экспертизу в СРО.
В среднем, процесс составления отчета об оценке одного объекта длится от 5 до 8 рабочих дней. Но это совсем не означает, что сроки подготовки отчетных документов по нескольким проектам будут увеличиваться прямо пропорционально их количеству. Специалисты компании «МЭН» ценят время своих клиентов и понимают, какую важную роль играют сроки при решении вопросов о переоценке кадастровой стоимости земли, поэтому, отчеты по всем объектам Заказчика формируются параллельно.
IV. Заключение СРО
- Подготовленная отчетная документация направляется на экспертизу в СРО. Если отчет не вызывает никаких нареканий, комиссия сразу же выдает положительное заключение. При наличии каких-либо замечаний, документ возвращается на доработку в экспертную компанию. После оперативного устранения всех несоответствий, отчет повторно предоставляется на рассмотрение в СРО для получения положительного заключения.
- Отчет и результаты экспертизы СРО выдаются Заказчику.
В течение всего времени, требующегося на проведение необходимых мероприятий по переоценке кадастровой стоимости землевладений, начиная с обращения в оценочную компанию и заканчивая решением спорного вопроса в соответствующих инстанциях, Заказчик будет взаимодействовать всего с двумя специалистами: изначально – с опытным консультантом, а затем – с квалифицированным экспертом-оценщиком. Ведение дел в индивидуальном порядке помогает повысить качество и оперативность предоставляемых услуг.
Примеры положительных решений по снижению кадастровой стоимости
| ООО "Бэниск" | ООО "Бэниск" | ||
| ООО "Бэниск" | ООО "ЭРГ-АЛ" | ||
Такая процедура должна производиться не чаще, чем один раз в 5 лет. Согласно законодательству, реже нельзя, а чаще можно, хотя и нецелесообразно. Будет достаточно, если вы оцените свой объект недвижимости один раз в 3 года, как положено по закону и обусловлено субъективными обстоятельствами.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Плановая кадастровая оценка земельных участков в 2019 году не будет проводиться. Сейчас, с начала года, начался так называемый переходный период, когда формируется новая система кадастровой оценки. Этот процесс продлится до 2020 года, когда окончательно должны быть созданы бюджетные учреждения, которые будут заниматься кадастровой оценкой.
Что это такое?
Кадастровая оценка земельных участков - это работы, которые проводятся с целью определения .
Такие действия состоят из нескольких этапов:
- утверждение решения;
- выбор исполнителя;
- собственно, проведение работ;
- принятие результатов;
- внесение их в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Зачем проводится оценка? Главная цель - это установление кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.
Правила оценки различных категорий земель отличаются (также, как и по виду разрешенного использования). К примеру, при оценке с/х земель главным является доходный метод, по которому определяют будущий доход от использования этой земли.
Вторую по значимости категорию - земли населенных пунктов оценивают, учитывая те же аспекты, что и при определении . Смотрят на условия в определенном регионе и населенном пункте. Есть основное правило: кадастровая цена не должна превышать рыночную.
Причины, которые заставляют людей производить кадастровую оценку, следующие:
- рыночная стоимость участка, который находится в собственности, ниже кадастровой или такая же;
- налогоплательщик желает определить справедливый налог на свой земельный участок, если он кажется ему неоправданно завышенным;
- сделки по отчуждению территории (купля-продажа, дарение, передача по наследству);
- получение денежных средств в банке под залог земельного участка обязательно потребует его переоценки.
В настоящее время установлено два вида государственной кадастровой оценки: внеочередная и плановая. Плановая будет производиться по графику, а внеплановая - в том случае, когда цены на недвижимость в определенном регионе упадут больше, чем на 30% по сравнению с последней кадастровой оценкой.
Нормативная база
В настоящее время действует «О правилах кадастровой оценки земель». В нем определены как порядок, так цели кадастровой оценки. Дано определение кадастровых работ и исполнителей данного вида услуг.
До 2020 года эти работы по оценке будут выполняться не федеральными, а коммерческими структурами.
С начала 2019 года вступают в силу изменения в Федеральном законе № 360 «О внесении изменений в некоторые законы». Согласно этому правовому акту кадастровая стоимость будет «заморожена» до 20-го года. С 1 января 2019 будет применяться та, что действовала на начало 2014 года.
Правительством был составлен законопроект, согласно которому вся кадастровая оценка будет взята под государственный контроль. Методы оценки будут разрабатываться «наверху». Каждый субъект РФ будет ежеквартально получать соответствующие индексы и оценивать участок по ним. А до введения нового распорядка, будет действовать старый закон, по которому в оценке принимают участие коммерческие структуры.
Кадастровая оценка земельных участков
После того, как пройдет переходный период, связанный с формированием как новых методов оценки, так и кадров, оценка будет производиться только бюджетниками. Они будут располагаться в отделениях Государственного кадастра.
Уточнение кадастровой стоимости, удаление ошибок будет производиться безвозмездно. Предполагается, что при регулярном уточнении кадастровой стоимости объектов будет меньше неточностей и ошибок.
Куда обратиться?
Итак, сейчас внеплановая кадастровая оценка может быть заказана у частников или в Росреестре. Это оценочные компании, которые проводят такого рода работы согласно заявлению, то есть досрочно. Пока продолжается переходный период (до 2020 года) вы имеете право выбрать оценочную компанию сами.
По желанию ее можно заказать также в Росреестре.
Перед заключением договора тщательно проверьте правильность своего выбора, так как от качества оценки будут зависеть дальнейшие действия.
Сведения о честности той или иной компании можно получить как от знакомых, так и на специальных форумах. Руководствоваться только ценой не имеет смысла.
Как проводится?
Для начала поговорите с оценщиком. Возможно, проводить дополнительные работы не имеет смысла. Для того, чтобы договориться, нужно ясно указать цель, которую вы преследуете.
Если вы смогли договориться на словах и согласовали дату проведения процедуры, можно подписывать договор.
В нем указываются следующие сведения:
- с какой целью делается оценка;
- какая методика будет применена;
- сроки, когда работы будут закончены;
- ответственность оценщиков в случае некорректной оценки.
Прикладываем к договору . Такую выписку можно получить и в электронном виде, а затем распечатать. Это будет дешевле и быстрее. На сайте Росреестра есть соответствующая функция, можно заполнить заявку, оплатить картой онлайн и получить электронный документ.
В заключении должны присутствовать следующие характеристики:
- технические параметры участка и его ;
- информация о собственнике;
- какая методика применялась, что послужило причиной;
- кадастровая стоимость.
Если ваша цель была уменьшить налоговую базу, то увеличение стоимости повлияет на этот фактор прямо противоположно. А в случае, когда вашей целью является оценка для залога, повышение кадастровой цены благоприятно скажется на решении банка.
Методы
При оценке используют различные методы, которые дают разные результаты на одной и той же территории.
Самыми распространенными являются:
- затратный;
- сравнительный;
- доходный.
При затратном подсчитываются те вложения, которые были произведены муниципалитетами или государством. В первую очередь это дороги и инфраструктура, в том числе проведенные инженерные коммуникации. Они окупаются за счет налогов, которые взимаются с налогоплательщиков-собственников. Они имеют большую кадастровую и рыночную стоимость.
Сравнительный метод использует следующие аналогии: расположение (близко/далеко от центра или населенного пункта), экология и ландшафт. Сравнительный подход применяется только там, где рядом расположены объекты, на которых проводилась ревизия. Вносятся соответствующие поправки и устанавливается близкая к соседней кадастровая стоимость.
Доходный способ используется, когда речь идет о коммерчески ценных участках. Это земля, расположенная, например, в центре города или элитном районе. Кадастровая стоимость основывается на перспективах и получении прибыли на этом участке.
Можно ли изменить стоимость?
Очень часто при кадастровом учете допускаются различного рода ошибки. Они могут быть связаны с неточностями, занесенными в кадастр на первом этапе, когда в Росреестр сдается межевой план. Также источником ошибок могут быть неправильный расчет или опечатки. В этом случае менять кадастровую стоимость нужно и можно.
Чаще всего это делается через суд. В результате проводится внеочередная кадастровая оценка и в Росреестр заносятся новые данные.
Оспаривание
Кроме суда, претензии по неправильной оценке кадастровой стоимости принимают специальные комиссии. Эти комиссии создаются на базе местных отделений Росреестра, так называемые комиссии по спорам.
Которая служит для точного определения ценности земли в соответствии с ее принадлежностью к одному из классов земель, разрешенных к использованию.
Государственная, или иначе, кадастровая оценка земли, как официальное мероприятие, имеет несколько целей:
- Создание полной базы используемых земель, унификация системы налогового обложения.
- Создание четкого представления о распределенных землях, количестве , возможности выдачи разрешений на строительство.
Наличие такой величины, как кадастровая стоимость, позволит владельцам земельных наделов иметь представление о реальной цене своего участка, что немаловажно при совершении сделок с ней, а также при получении стоимости налогообложения.
Кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет .
Определенная госцена земли остается постоянной до следующей оценки, причем величина эта является публичной и может быть доступной на сайте Росреестра, либо при личном посещении офиса. При этом, в идеале, каждый желающий может узнать стоимость любого участка земли.
Однако стоимость, равно как и другие кадастровые данные участка могут быть изменены и до истечения официально установленного срока в ряде случаев:
- изменились ;
- сам участок решением административных органов перемещен в иную категорию земель;
- изменение участка в результате природных явлений (обвалов, наводнений и т.д.);
- в документах, относящихся к участку, обнаружилась ошибка;
- обвал цен на землю;
- собственник земли обратились в государственные органы с заявлением о пересмотре цены.
Собственнику и арендатору стоит заинтересоваться государственной ценой своего участка, а также иметь представление о порядке цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость должна быть корректной, соответствовать истинной стоимости земельных наделов в данном районе, с учетом расположения и прочего.
От этого зависит ряд весьма важных финансовых моментов:
- сумма налоговой ставки (приватизированные участки являются налогооблагаемыми объектами, владелец ежегодно платит земельный налог установленного размера). Если, получив налоговое уведомление, владелец сочтет указанную сумму чрезмерной, он может оспорить ее через суд, для установления приемлемой налоговой ставки. Это касается не только частных владельцев дачных участков, но и арендаторов, занимающихся бизнесом, а также владельцев земель под зданиями предприятий.
- если участок , то арендная плата также зависит от государственной оценки в том числе.
- если земля будет объявлена необходимой для государственных нужд , то от размера кадастровой цены будет зависеть размер компенсации, которую должен получить собственник.
Методика определения кадастровой стоимости, почему кадастровая стоимость отличается от рыночной
Существует всего три метода определения кадастровой стоимости земли: затратный, доходный и сравнительный
. Они могут применяться не только по отдельности, но сочетаться друг с другом в разной степени.
Самый простой способ – затратный , это просто определение себестоимости участка.
Второй метод – сравнительный – проводится на основе имеющейся информации о стоимости участков того же типа.
Доходный метод заключается в изучении информации об уже полученных доходах с этого участка, кроме этого, принимается во внимание прогноз о доходах, которые могут быть получены в дальнейшем.
На величину стоимости оказывают влияние и такие показатели как наличие коммуникаций, степень развития инфраструктуры, степень плодородности почвы и т.д.
На основе всех имеющихся факторов, а также принадлежности земельного участка к одной (или нескольким) категориям земель, разрешенных к использованию, выводится удельный показатель кадастровой стоимости земли на 1м3. Если участок принадлежит к нескольким категориям, то при расчете цены выбирается та категория, при которой стоимость будет максимальной.
При оценке обычных частных участков используется в основном сравнительный метод, иногда в сочетании с остальными двумя.
Если определена рыночная стоимость земли, то кадастровая не будет выше нее, согласно законодательству.
Порядок проведения оценки, расчет стоимости
Кадастровая оценка проводится только для зарегистрированных объектов, более того, любая сделка с недвижимостью, не прошедшей процедуру постановки на кадастровый учет и не получившей кадастровой оценки стоимости, будет признана недействительной.
Участок, прошедший учетную процедуру, имеет не только номер и оценку, но и привязку к карте района с указанием координат, у него измерена площадь (округляется до метра), ему присвоена категория. В описание участка внесены не только находящиеся на нем другие объекты недвижимости, но и находящиеся в его пределах лесные массивы и водные объекты.
Территориальный отдел Росреестра составляет списки участков, подлежащих оценке (по номерам, с указанием дополнительных характеристик).
Для каждого проводится отдельная оценка с соответствующим удельным показателем, при этом учитывается средняя на текущий момент.
Полученные результаты после утверждения фиксируются официальным актом и вносятся в учетную систему.
Надо заметить, что после каждой переоценки кадастровая стоимость все более приближается к рыночной, и на сегодняшний день владельцам приходится платить в несколько раз больше, чем раньше. Это существенно замедляет темпы постановки на учет земельных участков, находящихся во владении частных лиц.
Определение кадастровой стоимости земли профессиональным оценщиком
К услугам профессионального (независимого) оценщика земельных участков прибегают обычно в случае, когда правильность и корректность установленной при государственной оценке стоимости земли вызывает сомнения. Не только налоговая ставка зависит от этого, но и аренда, и стоимость земли при выкупе ее в личную собственность, и планировании использования ее в бизнесе.
Обычно предметом обсуждения является неправомерно завышенная стоимость земельного участка .
Сначала оценщик (имеющий соответствующие полномочия от своей компании) тщательно изучает документы, после чего делает вывод о целесообразности выставления иска о пересмотре стоимости. При этом учитываются и такие факторы, как затраты на сопутствующие мероприятия, и сколько это может занять времени. Только после этого, на основе анализа имеющейся информации, проводится прогноз возможного исхода планируемых действий.
Затем проводится сама независимая оценка, в соответствии с законом и стандартами. Составленный отчет анализируется сообществом независимых оценщиков, после чего составляется прошение в суд, в течение которого заказчику оказывается всесторонняя юридическая поддержка.
Изменение стоимости, заявление о пересмотре
Сама процедура обращения в соответствующие органы сводится к нескольким важным моментам.
- Получение официального, в письменном виде, ответа на запрос об объекте кадастрового учета (подается в учреждение кадастрового учета, в течение нескольких дней ответ будет получен)
- В зависимости от того, по какой причине подается прошение о пересмотре стоимости объекта, нужны следующие документы:
- если причиной несогласия является неточность сведений об участке, то подаются документы, подтверждающие эту неточность (недостоверность)
- если владелец не согласен именно с ценой, то подается отчет об установлении рыночной стоимости объекта
- кроме этого (независимо от причины подачи прошения), необходим кадастровый паспорт объекта недвижимости, а также копия правоустанавливающего документа (нотариально заверенная).
- грамотно написанное заявление о пересмотре установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Срок рассмотрения документов – 30 дней . Заявление без вышеперечисленных документов не принимается.
По рассмотрении комиссией представленных документов, заявление или отклоняется или принимается решение о пересмотре цены. О решении комиссии заявитель уведомляется в течение 5 дней с момента принятия соответствующего решения.
Где узнать кадастровую стоимость, все способы
Кадастровая стоимость относится к публичной информации, поэтому выяснить ее не составит труда, однако только при условии, что интересующие объекты прошли процедуру госрегистрации. Однако и о незарегистрированных объектах можно навести справки, но только при личном посещении офиса Росреестра.
При посещении офиса сведения предоставляются или бесплатно, или за очень скромную плату. Бесплатно предоставляется такой документ, как кадастровая справка, заказ на ее изготовление составляет пять дней
Если имеется , получить сведения намного легче, номер имеется на правоустанавливающих документах на объект.
Если документов нет (они могут быть утеряны, украдены), то по точному адресу объекта. Поскольку речь идет об участке, то должны быть известны: округ, название района, населенного пункта, номер дома, строения, дополнительные опознавательные знаки (номер может быть с дробью, с литерами и т.д.) . Если нет уверенности в точности адреса или он неполный, то найти через сайт может оказаться затруднительным, так как автоматический поиск требует абсолютной точности и приблизительных ответов не дает. В этом случае лучше обратиться ближайший офис Росреестра и оформить запрос. По истечении нескольких дней будет получен исчерпывающий ответ.
Можно также воспользоваться (в открытом доступе в сети), но и здесь необходим номер участка. Если он есть, то можно увидеть , но и размер и некоторые иные сведения.
Теоретически можно попробовать определить по местонахождению, но вряд ли это будет успешным, так как на этой карте адреса не отображаются, а идентификация участков проводится по буквенно-цифровым индексам.
Подробнее о том, как легко и быстро узнать кадастровую стоимость участка — на видео
Кадастровую стоимость можно узнать он-лайн. Если знать, как это делается, можно быстро получить сведения о фиксированной цене любого участка, что будет не лишним при его покупке или продаже.