Расторжение договора по сделке любого вида влечет за собой прекращение его действия - покупатель возвращает приобретенное имущество, а продавец обязан в полном размере вернуть денежные средства. В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные . Прекратить действие соглашения заинтересованные лица могут:
В качестве инициаторов расторжения могут выступать как , так и . Если гражданин, решает отменить договор путем обращения в судебные органы, ему потребуется грамотно оформить , собрать пакет документов, соблюсти определенный законом порядок.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?
Участники купли-продажи квартиры имеют возможность расторгнуть заключенный договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации или на условиях, прописанных в документе.
Конкретные сроки отмены сделки не установлены (кроме исковой давности), но процедура аннулирования после государственной регистрации перехода права собственности имеет место быть только в том случае, если действие договора не прекратилось, например:
- стороны не в полном объеме исполнили взаимные обязательства;
- жилье не было передано фактически;
- оплата стоимости недвижимости не производилась.
Соглашение о расторжении заключается в том же виде, что и договор (письменная форма) и подлежит обязательному официальному заверению нотариусом.
К уполномоченным регистрирующим органам относятся Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
Основания для расторжения договора купли-продажи
В гражданском законодательстве содержатся определенные основания для расторжения купли-продажи, а именно:
- Обоюдное соглашение сторон (ст. 450 ГК РФ).
- Решение судебного органа ввиду требования заинтересованного лица.
- Односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450.1 ГК РФ).
- Случаи, предусмотренные в тексте договора.
- Форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, военные действия, теракт и др.).
Стоит учитывать то, что одного соглашения сторон для аннулирования сделки может быть недостаточно.
Гражданин Походин (покупатель) и Гражданин Лихачев (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры. После сбора необходимых документов сведения были поданы на регистрацию в МФЦ. По истечении 9 дней (ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 №218 ФЗ), новый владелец жилья получил выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая свидетельствовала о правах собственника. Гражданин Лихачев по передаточному акту передал квартиру покупателю, а Гражданин Походин оплатил стоимость имущества.
По истечении месяца было принято обоюдное решение о расторжении достигнутых договоренностей, и стороны направили в регистрирующий орган соглашение. В аннулировании сделки было отказано, так как все обязательства исполнены, и действие договора прекратилось. Для того чтобы вернуть первоначальное положение, гр-н Походин и гр-н Лихачев могут совершить новую куплю-продажу, в которой продавец и покупатель поменяются местами.
Лица, расторгающие сделку по взаимному желанию, не обязаны сообщать кому-либо причины и мотивы такого решения.
Недействительность договора купли-продажи
Недействительность договора и его расторжение - это разные правовые процедуры , хоть и каждая из них приводит к прекращению отношений.
- Существенное нарушение условий сделки
, которое влечет значительный ущерб, и гражданин лишается того, на что рассчитывал, заключая договор.
К таким нарушениям можно отнести нежелание продавца выселяться из квартиры, неуплата покупателем стоимости жилья.
- Если возможность аннулирования предусмотрена самим документом.
Законодателем предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договоренностей, но только с согласия второй стороны или в судебном порядке. Данное положение должно содержаться в соглашении купли-продажи.
Для отмены инициатор направляет другому лицу уведомление об аннулировании сделки , которая расторгается с момента получения такого документа (ст. 450.1 ГК РФ).
Сторона, предпринимающая действия для одностороннего расторжения договора, должна действовать разумно и добросовестно.
По инициативе продавца
Может быть расторгнут по инициативе продавца в следующих случаях:
- Покупатель не оплачивает стоимость отчуждаемой квартиры.
- Приобретатель необоснованно отказывается принимать жилье в установленный срок.
При официально удостоверенных полномочиях нового владельца, одностороннее расторжение может производиться только . Лицу, подающему иск, стоит учитывать, что на него возлагается обязанность доказывания тех фактов, на которые он ссылается.
Если право собственности официально не зарегистрировано, а договор предусматривает соответствующую возможность, то продавец в уведомительном порядке может отказаться от исполнения обязательств.
Задаток (денежная сумма, вносимая как гарантия исполнения сторонами условий сделки) не возвращается покупателю, когда договор аннулируется по его вине.
По инициативе покупателя
Расторгнуть договор в одностороннем порядке покупатель может по личной инициативе ввиду следующих причин :
- Продавец или его родственники не желают выселяться из квартиры.
- Жилье фактически не передано.
- Недвижимое имущество переходит к приобретателю в виде, который не соответствует договоренностям, например, не произведены ремонтные работы.
При расторжении договора купли-продажи по вине продавца, последний обязан вернуть задаток покупателю (если таковой имел место быть) в двойном размере .
Когда сделка аннулируется по обоюдному решению , задаток возвращается той стороне, которая его внесла. Штрафные санкции в виде двойных выплат не начисляются.
Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке
Для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке необходимо собрать пакет документов и соблюсти определенный порядок действий, а именно:
- Перед обращением в суд важно направить другой стороне заказным письмом предложение об аннулировании договоренностей . Дождавшись ответа или не получив его в течение 30 дней, можно подавать исковое заявление (ст. 452 ГК РФ).
- К иску необходимо приложить:
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи;
- документ, подтверждающий отправление требования о расторжении;
- , документ о расчетах (если производились) и иные сведения, запрашиваемые судом.
- Собранная документация должна быть подана в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости в отношении, которого оформлялась купля-продажа (ст. 30 ГПК РФ).
- В течение 5 дней решается вопрос о принятии иска - при положительном вердикте назначаются предварительное заседание, а после судебное разбирательство.
- Постановление суда о принудительном расторжении договора и возврате квартиры/денежных средств вступает в законную силу в течение одного месяца , если оно не будет обжаловано.
- На основании вынесенного решения истец обращается в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности.
Уплаченные по договору денежные средства можно возвратить или взыскать в принудительном порядке через службы судебных приставов не ранее, чем постановление суда вступит в законную силу.
Исковое заявление
К оформлению иска о расторжении договора купли-продажи квартиры предъявляются определенные требования, а именно:
- Заявление подается в письменном виде.
- В документе должны быть указаны:
- наименование суда;
- паспортные данные истца и контактная информация;
- сведения об ответчике;
- обстоятельства, послужившие причиной подачи иска;
- основания расторжения со ссылкой на нормы права.
- Важно четко прописать суть требований , например, аннулирование договора и возращение имущества или финансовых средств.
- Необходимо предоставить документацию, подтверждающую заявленные факты.
- Стоит перечислить список прилагаемых документов (доказательств).
- Указывается дата составления и документ подписывается заявителем.
При подаче иска размер государственной пошлины составляет:
- Если цена заявления от двухсот тысяч до 1 миллиона: 5 200 рублей и 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей.
- Более одного миллиона - 13 200 рублей и 0,5% от суммы свыше 1 000000 рублей, но не больше 60 000 рублей.
Свои интересы в суде заявитель вправе отстаивать самостоятельно или через представителей. Оформление иска также можно поручить специалистам (юридические фирмы).
Судебная практика
Как показывает практика, чаще всего расторжение происходит по причине неисполнения сторонами возложенных на них обязательств. По итогам судебного процесса могут быть вынесены следующие решения:
- Об аннулировании заключенной сделки.
- Об отказе в удовлетворении исковых требований.
- О возвращении недвижимого имущества и денежных средств.
Зачастую граждане допускают ошибку, обращаясь с иском только о расторжении купли-продажи. Суд при положительном решении удовлетворяет исключительно заявленные требования, не обязывая стороны вернуть все полученное по сделке.
Важно подробно прописывать требования - прекращение действия договора и необходимость возврата квартиры или финансовых выплат.
Так, согласно судебной практике:
- Заявитель вправе дополнительно взыскивать понесенные им убытки.
- Существует возможность возмещения морального вреда.
- Одновременно с направлением иска можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер (арест счетов, имущества).
Расторжение купли-продажи через суд возможно только если соблюден порядок досудебного урегулирования конфликтной ситуации (истцом в адрес ответчика направлялось требование о прекращении договора).
Заключение
Расторжение сделки купли-продажи представляет собой окончательное завершение отношений между ее участниками. Для прекращения действия договора законодателем установлены определенные основания :
- взаимное решение сторон;
- односторонняя отмена;
- судебное постановление.
При обоюдном согласии сторон оформляется соглашение , в котором при составлении прописываются все существенные аспекты, указать порядок и сроки аннулирования.
Расторжение в одностороннем порядке возможно по инициативе продавца или покупателя . В случае, если заинтересованное лицо решает прибегнуть к разрешению проблемного вопроса через суд , то крайне важно соблюсти все этапы, собрать документацию, составить иск, подкрепленный доказательственной базой.
Для грамотного оформления заявления имеет смысл обратиться в юридические фирмы , специалисты помогут составить документ, отвечающий требованиям действующих норм права.
Вопрос
Как расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги?
Я заключила договор купли-продажи квартиры. До регистрации права собственности мною была оплачена половина стоимости жилья, но незадолго до регистрации права на недвижимость в городе прошел сильный дождь с ураганным ветром. Приобретенная квартира (находится на последнем этаже) получила серьезные повреждения, я изъявила желание расторгнуть договор, однако продавец отказывается и не хочет возвращать внесенные мною денежные средства. Подскажите, что мне делать в такой ситуации?
Ответ
Основание для аннулирования договоренностей - это форс-мажорные (существенно изменившееся) обстоятельства. Вам следует подать в суд иск о расторжении и возврате денежных средств. В обоснование своих требований приложить документы, которые будут подтверждать значительность и существенность произошедших изменений, а также факт произведенных расчетов. Судебная инстанция в принудительном порядке обяжет продавца возвратить уплаченную Вами сумму и аннулировать ранее достигнутые договоренности.В соответствии с 450 статьей ГК РФ существуют обстоятельства, способные стать основой отмены сделки купли-продажи. Отмену, то есть, расторжение сделки, можно осуществить по обоюдному согласию сторон. Во всех остальных случаях отмена осуществляется исключительно в соответствии с решением суда. Юридическая суть отмены сделки предполагает остановку, полное прекращение всех отношений, между сторонами. При этом, стороны должны остаться при том, с чего начиналась сделка. То есть, покупатель получает назад свои средства, а продавец, свою недвижимость. Также формируется право взыскать определенное количество средств в качестве материального и морального ущерба, со стороны участника сделки, интересы которого пострадали в результате ее расторжения.
Как осуществляется отмена сделки купли-продажи недвижимости?
Естественно, в том случае, если нарушаются законные права одной из сторон, данная сторона имеет право на осуществление расторжения договора. Изначально используется досудебное решение вопроса. Сторона, которая считает, что ее права были нарушены в результате не выполнения условий соглашения, формирует претензию. Претензия должна быть составлена в двух экземплярах в обязательном порядке в письменном виде. Если вторая сторона отказывается получить данный документ, его нужно отправить по почте с описанием вложения и с извещением о получении. Если в течение четко установленного времени вторая сторона не предпринимает никаких действий в области решения возникшего спора, то формируется право подачи искового заявления в суд.Исковое заявление в своем составе должно содержать детальное описание ситуации, описание тех нормативов законодательства, которые были нарушены иной стороной, а также описание требований, которые выставляются стороне, не выполнившей свои обязательства.
Причины отмены договора
- Отменить договор можно в том случае, если продавец отказывается внести всю сумму стоимости недвижимости;
- Если продавец в течение четко оговоренного количества времени не покинул помещение и не предоставил ключи покупателю;
- В случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Например, появление наследника на квартиру, которая уже была продана. По настоянию данного наследника и при решении суда, сделка купли-продажи квартиры может быть отменена;
- Также сделка может быть признана недействительной.
Как признать сделку недействительной?
- Если сделка нарушает нормы законодательства;
- Если в процессе судебного разбирательства оказалось, что лицо осуществляющее сделку оказалось недееспособным или же не имело возможности рационально оценивать ситуацию (психические заболевания);
- Если было доказано, что договор составлялся при непосредственной угрозе насилия, обмане, сговоре и пр.;
- Если сделка являлась мнимой, то есть, фактически, была создана без последствий юридического плана.
Структура договора купли-продажи недвижимости четко указывается в статье 454 ГК РФ. Та же структура в том случае, если речь идет о подписании договора купли-продажи с условиями...
В статье 454 ГК РФ четко указывается, что в сделке с недвижимостью есть две стороны – продавец, а также покупатель. Законодатель позволяет осуществлять данные сделки третьими...
Согласно 220 статье НК РФ при реализации квартиры, собственник обязан уплатить налог. Размер налога четко определяется законодательной базой - 13%. Если квартира была в...
Доверенность составляется в соответствии со статьей 185 ГК РФ. Доверенность представляет собой специализированный документ, который предоставляет право распоряжаться...
Практически любое приобретение недвижимости сопровождается .
Такой договор считается основополагающим документом , который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.
Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его. Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия?
Расторжение договора по обоюдному согласию сторон
Расторжение договора купли-продажи квартиры — это юридическое действие, производимое с участием двух сторон сделки на основании условий, прописанных в соответствующем документе , и норм действующего законодательства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).
Российским Гражданским Кодексом определены условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после его . Согласно ст.450 ГК РФ
расторгнуть данный вид договора возможно:
- по мирному соглашению сторон-участников;
- по судебному решению при подаче иска.
По обоюдному согласию договор разрешено расторгнуть в любое время. Для этого требуется составление соглашения о расторжении , заверение его участниками сделки и регистрации там же где регистрировался сам договор.
То есть нужно обратиться к нотариусу, регистрировавшему договор купли-продажи. Он составит соглашение о расторжении и приложит к архивной копии договора. При этом потребуются те же документы, что и при заключении договора.
Главным условием составления соглашения о расторжении является указание в нем следующих нюансов:
- каков порядок и срок возвращения денежных средств покупателю продавцом;
- должен ли покупатель возместить убытки продавца, и в каком размере;
- прочие значимые условия.
Если договор купли-продажи еще не прошел государственной регистрации , то для его расторжения по обоюдному согласию достаточно заключить письменное соглашение о расторжении без последующей регистрации.
Расторжение по инициативе одной из сторон сделки
При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования . То есть нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период.
При отказе второй стороны можно обращаться в суд с иском об аннулировании договора согласно ст.450 ГК РФ, п.п.1,2.
Условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по следующим основаниям:
По инициативе продавца заключенный договор купли-продажи может расторгаться если:
- сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);
- покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);
- покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);
- неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).
Исковой срок давности для договоров купли-продажи составляет три года со дня заключения.
Негативные последствия расторжения сделки для сторон
П.4 ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна из сторон не может потребовать возврата того, что уже выполнено согласно обязательствам
до момента расторжения договора, если другое не определено законом или совместным решением сторон.
Может возникнуть ситуация, когда покупатель уплатил сумму по договору, но продавец не отдает ему квартиру. Покупатель может потребовать расторжения договора. Тем не менее, продавец не обязан отдавать ему деньги , так как обязательство по выплате выполнено до расторжения договора.
В результате покупатель остается и без жилья и без своих денег. Именно поэтому в должен присутствовать пункт, согласно которому в случае расторжения договора продавце обязуется вернуть покупателю полученные деньги.
Возможна и другая ситуация. Договор купли-продажи подписан обеими сторонами, покупатель получил квартиру, зарегистрировал права собственности на нее и оформил прописку.
В то же время продавец не получил оговоренной суммы в указанный срок. По закону он имеет право требовать расторжения договора.
Но даже расторгнув договор, продавец не получит обратно своего имущества, если договор не содержит условия возврата квартиры при расторжении договора. При отсутствии оного продавец вправе отдельным иском потребовать оплаты по договоры и возмещения неустойки из-за несвоевременной выплаты.
Следовательно, при заключении договора купли-продажи надо предусмотреть все возможные ситуации . В частности прописать обязанность продавца вернуть полученные средства при расторжении договора и обязанность покупателя о возврате квартиры продавцу.
Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.
Можно ли оспорить расторжение договора?
Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.
Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами . При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.
Так если одна из сторон сможет подтвердить необоснованность расторжения сделки, доказав несоответствие фактов или заведомое введение суда в заблуждение, можно требовать пересмотра искового заявления о расторжении договора на основании вновь открывшихся обстоятельств.
Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.
Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор. Если же все условия договора соблюдены и выполнены, сделка считается состоявшейся и расторгнуть ее невозможно . В этом случае возможно оспорить расторжение недействующего договора.
Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры процесс возможный, хотя и сложноватый, ведь доказать нарушения законов может быть нелегко.
В целях предотвращения негативных последствий расторжения необходимо максимально подробно расписать условия , порядок их выполнения, точные сроки и действия сторон при расторжении сделки.
Видео: Сделка купли-продажи квартиры — какие риски?
В видеосюжете рассказывается о том, как обезопасить себя от мошенников при заключении сделок купли-продажи недвижимости.
Даются советы, куда обратиться, чтобы юридически грамотно составить договор купли-продажи и объективно проверить чистоту совершаемой сделки, как добиться справедливости по жилищному спору в суде.
Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации имеет множество важных нюансов и особенностей, с которыми нужно обязательно ознакомиться каждому гражданину, решившему в силу тех или иных обстоятельств прибегнуть к участию в таком разбирательстве. Рассматриваемое мероприятие является довольно сложным, но в целом, при наличии на то веских законных оснований, выполнимым.
По закону запрещается инициировать расторжение договора исключительно по требованию одного из участников, однако и из этого положения есть свои исключения. С особенностями рассматриваемого процесса вам предлагается ознакомиться далее.
В случае расторжения договора, вне зависимости от того, связан ли он с куплей-продажей недвижимости или с чем-либо еще, его положения прекращают действовать, а любого рода правовые отношения между участниками сделки нивелируются.
Однако одного лишь желания участника договора для его расторжения недостаточно. Это можно сделать либо при взаимном согласии покупателя и продавца, либо же в судебном порядке. При этом форма расторжения договора должна соответствовать форме его первоначального заключения, т.е. иметь письменный вид.
На практике стороны сделки редко приходят к взаимной договоренности в отношении ее расторжения. Если условия договора уже выполнены, требовать что-либо друг от друга стороны не могут, если иное не предусмотрено положениями сделки либо законодательными нормами. Например, если продавец получит аванс, после чего передаст квартиру в пользование покупателя, но оставшаяся часть суммы так и не будет перечислена, договор можно будет расторгнуть через суд. При этом закон не обяжет продавца возвращать задаток недобросовестном у покупателю.
Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Скачать текст
Правовые аспекты расторжения договоров купли-продажи
Порядок расторжения договора может основываться как на обоюдном решении, так и по желанию одной стороны. Эти моменты закреплены положениями 450-й ст. ГК. Порядок одностороннего расторжения договора регулируется 452-й ст. ГК.
Односторонний порядок проведения процедуры через суд допустим, если:
- вторая сторона сделки грубо нарушила условия договора;
- имеют место обстоятельства, предусмотренные договором либо законодательными положениями.
Обращаться в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке можно только после предварительного обращения ко второй стороне с предложением нивелировать сделку и получения отказа либо же отсутствии ответа в срок, закрепленный договором (при отсутствии таких условий – спустя 30 дней).
Из 453-й ст. ГК следует, что после выполнения сторонами условий сделки, один ее участник не может требовать от второго расторжения договора либо внесения изменений в его содержание.
Основания для этого могут определяться только условиями непосредственно договора либо актуальными положениями законодательства. То есть возможностей для расторжения сделки после ее регистрации и передачи недвижимости в собственность другому лицу практически не остается.
Однако, обратившись к 558-й ст. ГК, становится понятно, что при заключении сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости и подлежащих процедуре регистрации, возможность расторжения договора в большинстве случаев появляется у его участников именно после завершения регистрации сделки. Появляется своего рода правовое противоречие, требующее сугубо индивидуального рассмотрения с учетом всех имеющихся нюансов.
В случае если участникам сделки удается достичь взаимного соглашения по ее расторжению, им нужно составить новый договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны меняются местами.
Таблица. Статьи по делу
При отсутствии возможности расторгнуть договор, его можно попробовать признать недействительным. Суть этих действий различается, однако их результат одинаков – сделка прекращает действовать, ввиду чего обязанности ее участников становятся неактуальными.
Однако последствия такого решения будут отличаться от последствий официального расторжения договора. Так, виновную сторону обяжут компенсировать ущерб, причиненный второй стороне вследствие признания договора недействительным.
Основания для отнесения сделки к данной категории следующие:
Сложности расторжения договора после регистрации
После передачи недвижимости в собственность нового хозяина, расторгнуть договор будет сложнее, нежели до момента его регистрации. Право досрочной отмены сделки сохраняется лишь в период действия договора, т.е. до момента исполнения сторонами их обязательств.
В случае же частичного исполнения договора в условиях проведенной регистрации, сделку можно расторгнуть, однако прямых оснований для возврата имущества по умолчанию в такой ситуации не будет. Чтобы вернуть недвижимость, необходимо отметить данный момент непосредственно в договоре либо в теле добровольного соглашения, заключаемого сторонами совместно. При иных обстоятельствах нужно будет разбираться в суде. Рассчитывать на простое и быстрое решение проблемы в таком порядке не приходится.
Порядок расторжения договора
Составляя иск, нужно требовать не только непосредственно расторжения договора, но и возврата предмета сделки, т.к. имущества. Суд может удовлетворить лишь то, что напрямую затребовал истец. Соответственно, вынося решение о расторжении договора, судьба имущества одновременно с этим не решается, если истец не затребовал рассмотрение данного момента в своем иске.
Образец иска о расторжении договора купли-продажи. Скачать бесплатно
Таким образом, чтобы выиграть дело, продавец должен указать в своем заявлении сразу 2 главных требования. Во-первых, о расторжении сделки, четко обосновав этот момент. Во-вторых, о возврате переданной покупателю недвижимости.
При наличии факта существенных нарушений прав одной из сторон, потерпевший может обратиться в суд с иском о компенсации расходов, возмещении морального ущерба и иных издержек.
Сопутствующие расходы
Положения 333.19-й ст. НК обязывают сторону, подающую имущественный иск на рассмотрение суда, оплачивать государственную пошлину, размер которой определяется в соответствии с оценочной стоимостью спорной собственности. Одновременно с этим, в соответствии с 333.20-й ст. НК, должна быть уплачена пошлина, установленная для исков имущественного характера.
Таблица. Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями
| Условие | Размер пошлины | |
|---|---|---|
| 1) при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска | до 20 000 рублей - 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей; | |
| от 20 001 рубля до 100 000 рублей - 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей; | ||
| от 100 001 рубля до 200 000 рублей - 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; | ||
| от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей; | ||
| свыше 1 000 000 рублей - 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей; | ||
| 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа | 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера; | |
| 3) при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера | ||
| для организаций - 6 000 рублей; | ||
| 4) при подаче надзорной жалобы | в размере государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления неимущественного характера; | |
| 5) при подаче искового заявления о расторжении брака | 600 рублей; | |
| 6) при подаче заявления об оспаривании (полностью или частично) нормативных правовых актов (нормативных актов) государственных органов, Центрального банка Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов, органов местного самоуправления, государственных корпораций, должностных лиц, а также заявления об оспаривании ненормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации: | для физических лиц - 300 рублей; | |
| для организаций - 4 500 рублей; | ||
| 7) при подаче заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: | для физических лиц - 300 рублей; | |
| для организаций - 2 000 рублей; | ||
| при подаче заявления по делам особого производства | 300 рублей; | |
| 9) при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной жалобы | 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера; | |
| 11) при подаче заявления о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда | 2250 рублей; | |
| 12) при подаче заявления об обеспечении иска, рассматриваемого в третейском суде | 300 рублей; | |
| 13) при подаче заявления об отмене решения третейского суда | 2 250 рублей; | |
| 14) при подаче заявления по делам о взыскании алиментов | 150 рублей. Если судом выносится решение о взыскании алиментов как на содержание детей, так и на содержание истца, размер государственной пошлины увеличивается в два раза; | |
| 15) при подаче заявления о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок: | для физических лиц - 300 рублей; | |
| для организаций - 6 000 рублей. |
Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи разного рода недвижимости крайне сложно, но, при наличии на то оснований, установленных непосредственно условиями сделки либо действующими законодательными нормами, можно рассчитывать на положительный исход. Главное в этой ситуации – доказать свою правоту. В целом же специалисты рекомендуют по возможности инициировать расторжение рассмотренного договора до момента его регистрации – так проще и быстрее. Однако при любых обстоятельствах заинтересованной стороне придется приводить четкие и аргументированны е доводы в свою пользу.
Видео – Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации
Каковы последствия расторжения договора купли-продажи? Как разорвать соглашение о купле-продаже до регистрации недвижимости? Что является основанием для расторжение договора после регистрации?
На жизненном пути часто встречаются препятствия, обойти которые не получается. Однако их можно научиться преодолевать с наименьшими потерями. Всегда есть риск купить приличный с виду дом, оформить его в собственность, а через некоторое время узнать, что стены под сайдингом сгнили, а крыша протекает. Что делать в таких случаях?
Я Валерий Чемакин - консультант по правовым вопросам, всегда советую не паниковать. Возможно ли расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации? Да, возможно - а в каких случаях, вы узнаете, если прочитаете статью.
Так как чаще всего эта процедура проводится в судебном порядке, то в конце статьи предлагаю обзор юридических компаний, которые окажут вам в этом квалифицированную помощь.
1. Для чего проводится расторжение договора купли-продажи и какие могут быть последствия при этом?
Чаще всего недовольство приобретенным имуществом возникает после выявления существенных технических недостатков или обстоятельств, исключающих нормальное пользование объектом.
Появляется все это из-за полного или частичного неисполнения договорных обязательств одной из сторон. В подавляющем большинстве случаев неудовлетворенным сделкой остается покупатель, хотя бывает и наоборот.
Гражданский кодекс (ГК РФ) и правила позволяют расторгнуть договор купли продажи хоть после регистрации, хоть до нее. Однако для этого нужны веские основания, о которых мы поговорим в следующем разделе. Здесь же отмечу, что есть два случая, когда договорные отношения прекращаются.
Когда исполнение договора прекращается:
- Расторжение сделки. При нарушении одной из сторон договорных обязательств. Предусмотрен досудебный и судебный порядок.
- Признание договора недействительным. При обнаружении в нем фактических ошибок и несоответствий требованиям законодательства.
Однако стоит помнить, что расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации несёт за собой гражданско-правовые и налоговые последствия.
По сути, после этого все возвращается обратно, деньги - тому, кто купил, недвижимость - продавцу. В этих целях заключается новый договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. В частности, об этой сделке тоже должна знать налоговая инспекция.
2. Что является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости - обзор основных причин
Закон призван защищать обе стороны договорных отношений в равной степени. Поэтому такие капризы покупателя, как неудовлетворенность цветом обоев или расхождение во взглядах на жизнь с соседями, никто во внимание не примет.
Условия расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации достаточно жесткие. Для этого должна быть указана серьезная причина. Вот некоторые из них.
Причина 1. Использование поддельных документов при сделке
Если после регистрации квартиры вдруг обнаружилось, что на нее претендуют третьи лица, или были скрыты другие важные обстоятельства путем подделки документов продавцом, то такая сделка гарантированно будет расторгнута. Важный момент здесь - наличие умысла продавца ввести покупателя в заблуждение.
Причина 2. Отсутствие оплаты за недвижимость по условиям договора
В некоторых случаях люди продают жилье с отсрочкой или рассрочкой платежей. Условия этого оговариваются непосредственно в договоре купли продажи или в дополнительных соглашениях, расписках и тому подобных документах.
Не редки ситуации, когда покупатель при возникновении финансовых трудностей перестает платить долг. В этом случае продавец вправе расторгнуть в добровольном порядке или через суд.
Причина 3.
Регистрирующие органы при заключении сделки не требуют подтверждающих документов об отсутствии зарегистрированных в квартире или долгов по коммунальным платежам. Об этом должен позаботиться сам продавец еще на начальном этапе и прописать все моменты в договоре купли-продажи.
Пример
Некоторое время назад я совершил сделку обмена частного дома на квартиру в Тюмени. Однако в ней была прописана дочь хозяйки, проживающая в Москве. Чтобы выписаться и прописаться в доме ей нужно было приехать, но быстро сделать это она не могла.
Выход нашелся. Мы отразили в договоре, что девушка снимется с регистрационного учета в месячный срок. Она выполнила договор и выписалась, но если бы не сделала этого, то такое обстоятельство могло стать поводом для расторжения договора купли-продажи.
Поэтому, для подстраховки, урегулируйте в договоре все подобные вопросы еще до в собственность. Об этой процедуре читайте в нашей отдельной статье.
Причина 4. Обнаружение ошибок в правоустанавливающих документах
Бывает, что уже после регистрации обнаруживается, что в правоустанавливающих документах продавца были ранее допущены существенные ошибки, которые отразились и на документации покупателя. Например, по какой-то причине площадь квартиры оказалась не 96 м2, а 69 м2. То есть при осмотре вы не обратили внимания и заплатили деньги за лишние квадраты.
Подобные существенные несоответствия часто становятся основаниями для расторжения договора купли-продажи, а как это сделать правильно - читайте в следующем разделе.
3. Как расторгнуть договор купли-продажи после регистрации - пошаговая инструкция
Когда уже произошла государственная регистрация объекта, расторгнуть договор становится сложно, но всё-таки можно. Для этого придется пройти достаточно длительную процедуру. Проще, если сторонам удастся договориться, а если нет, то придется обращаться в суд.
Шаг 1. Формулируем причину расторжения договора
Если вас не устраивает что-то существенное в приобретенном жилье, начинайте процедуру расторжения. Причина должна быть серьезная, желательно одна из тех, что были перечислены выше. Претензию излагайте в письменной форме, отразив в ней все основания для расторжения договора купли-продажи.
Шаг 2. Сообщаем второй стороне о желании расторгнуть договор
Уведомление о расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации надо передать второй стороне. Убедитесь, что эта информация продавцом получена. Лучше направить заказное письмо или вручить лично под расписку. Официальный срок ожидания ответа - 30 дней.
Если ваш оппонент со всем согласен и готов вернуть деньги, сделать это просто так не получится. Придется вновь заключать договор купли-продажи, но со сменой ролей.
Сделка снова будет проходить процедуру регистрации. Вариант мирного разрешения спора достаточно редок. Гораздо чаще расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по инициативе только одной стороны производится в суде.
Шаг 3. Обращаемся в суд и составляем исковое заявление
Вы вправе самостоятельно направить в суд иск о расторжении договора купли продажи после регистрации, но лучше нанять грамотного . О преимуществах такого подхода читайте в тематической статье на нашем сайте.
Подсудность дел при расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации зависит от типа оппонентов. Если это физические лица, то обращаться нужно в районные суды. При спорах между организациями - добро пожаловать в арбитражный суд.
Шаг 4. Предоставляем необходимые документы
Кроме иска, в суд надо предоставить документы на недвижимость, а также материалы, подтверждающие вашу правоту. Возможно понадобится пригласить свидетелей. Учтите, что самостоятельно отстоять свою точку зрения будет сложно.
Особенно это относится к расторжению нотариального договора купли продажи недвижимости после регистрации. Поэтому лучше нанять представителя, имеющего опыт в разрешении подобных конфликтов.
Шаг 5. Дожидаемся решения суда
Судебные тяжбы иногда длятся годами. Однако, если состоялось последнее заседание, и судья объявил об окончании процесса, остается только дождаться его решения. Но это вовсе не означает, что все приключения на этом закончились. Хорошо, если продавец - человек состоятельный и быстро вернёт вам деньги.
В противном случае дело может дойти и до исполнительного производства. При этом сроки возврата средств после расторжения зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости возрастут в несколько раз. Гораздо легче расторгнуть договор еще до его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Порядок расторжения предварительного договора купли продажи недвижимости до регистрации:
- Уведомляете оппонента об отказе от сделки.
- Информируете Росреестр, написав соответствующее заявление.
- Регистрация не происходит.
- Правовые последствия отсутствуют.
- Деньги остаются при вас, а квартира при продавце.
Только учтите, что сроки совершения регистрационных действий в большинстве случаев не превышают 5–7 дней. Если не успеете за это время отказаться от сделки, то жилье станет уже вашим. В этом случае снова смотрите Шаг 1. Возможно, понадобится юрист, найти которого вы сможете без труда, если продолжите чтение статьи.
4. Помощь в расторжении договора купли-продажи недвижимости – обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг
Одно из самых сложных направлений в юриспруденции – жилищное право. Никто не может гарантировать исход судебного спора по таким делам. Поэтому именно здесь важно иметь хорошую поддержку в лице квалифицированного юриста.
Сегодня множество компаний занимается . Стоимость варьируется в широких пределах и зависит от статуса компании, региона, сложности дела, объема работы. Однако многие фирмы, ориентированные на обычного клиента, берут недорого, да еще и принимают оплату в рассрочку за расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации.
1) Правовед
Вся работа этой компании неразрывно связана с интернетом. Специалисты трудятся удалённо через портал Правоведа. Они оказывают консультационные юридические услуги по любым правовым вопросам. Если ваша проблема касается недвижимости или иной сферы, заходите на сайт и без регистрации отправляйте свое сообщение через имеющуюся там онлайн форму.
Формулировать вопрос нужно лаконично, но понятно. Изложите свою проблему и поясните, что вы хотите получить в результате. Вам ответит юрист, который лучше других разбирается в этой теме. Если нужен развернутый ответ с алгоритмом действий, придется немного заплатить, порядка 700 – 900 рублей. Обобщенные ответы сотрудники компании дают бесплатно.
Удобство сервиса в том, что консультацию можно получить независимо от того, где вы проживаете. Особенно это удобно тем, для кого найти юриста поблизости от дома проблематично. В некоторых случаях специалисты компании оказывают практическую помощь. Если вы хотите получить недорогую, но емкую консультацию по своему вопросу, то лучше вам не найти.
Агентство недвижимости «Этаж» занимается не только подбором и продажей жилья, но и оказывает юридические услуги по сопровождению сделок. В том числе юристы компании помогают расторгнуть уже зарегистрированные сделки.
Услуги компании «Этаж»:
№ Наименование услуги Описание услуги 1 Продажа жилья Требует не только умения найти покупателя, получить хорошую цену, но и обеспечить комфортные условия для продавца 2 Покупка жилья Требует очень ответственного подхода, проверки юридической чистоты квартиры, отсутствия различного рода обременений 3 Сдача жилья в аренду Во избежание неприятных последствий для хозяина необходимо заключить с арендаторами грамотный договор 4 Сопровождение сделки Полный комплекс юридических услуг, начиная от первоначальной беседы с продавцом, заканчивая получением документов о праве собственности (выписка из ЕГРН) 5 Расторжение или признание недействительными договоров купли продажи Направление претензии оппоненту, подготовка иска в суд, сопровождение дела в суде
Это юридическая компания широкого профиля. Она работает как с физическими, так и с юридическими лицами по различным направлениям. Большую долю дел занимает интересующая нас жилищная сфера. Причём первичную устную консультацию юристы дают бесплатно.
Письменное разъяснение стоит 1,5 тыс. рублей. Досудебное решение вопроса - 15 тыс. рублей, а вот представительство в суде для одностороннего расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации уже 30 тыс. рублей. Если учесть, что расходы возмещает проигравшая сторона, то это вполне приемлемые цены.
Еще я вам расскажу о способах самозащиты при заключении сделок с недвижимостью, а пока посмотрите тематическое видео.
5. Как уберечься от мошенников при заключении договора купли-продажи недвижимости - 3 простых советов
Чтобы уменьшить риск при расторжении уже исполненного договора купли продажи недвижимости не после регистрации, а еще до нее, соблюдайте элементарные меры предосторожности.
Лучше всего привлечь специалиста для . Почему? Читайте в нашей специальной статье. Если все же решили действовать самостоятельно, прислушайтесь к следующим советам.
Совет 1. Указывайте в договоре точные сроки передачи квартиры в собственность
Чем больше будет в договоре условий, тем проще добиться его расторжения в судебном порядке. К примеру, четко указанный срок передачи квартиры в собственность и освобождения ее от своего присутствия продавцом, а также иными прописанными лицами, избавит вас от необходимости выгонять их с участковым.
Вы просто пригрозите расторгнуть договор. Ведь любое несоблюдение или несанкционированное вами изменение в условиях даёт право расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.
Совет 2. Добавьте в договор пункт о расторжении при отказе выполнения продавцом своих обязательств
Вышесказанное неоспоримо в том случае, когда договор содержит такой пункт: «При несоблюдении любой из сторон обязательств, предусмотренных данным договором, он может быть расторгнут с уплатой неустойки стороной, нарушившей их».