В публикации я хочу рассказать об одном деле по иску о переводе прав и обязанностей покупателя, основанном на применении , предусматривающей возможность преимущественного права покупки доли участниками долевой собственности.
Казалось бы, что может быть проще, чем прочитать внимательно и применить её не столь сложные нормы? Но некоторые граждане не хотят утруждать себя поиском и выбором юристов или адвокатов, чтобы им была обеспечена достойная защита. В данном деле я представлял интересы ответчика и просто радовался тому, как два представителя истца вели дело так, что закономерным результатом был отказ в удовлетворении исковых требований, засиленный судом апелляционной инстанции.
Фабула дела
Гражданин А. нашел объявление о продаже доли в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на жилой дом. Доли продавали два сособственника, каждому из которых принадлежало по 1/3. Третьего сособственника Ш. уведомили по адресу, где он предположительно жил у своей бывшей супруги, так как его точное местонахождение не было известно.
Примерно через 6 месяцев после заключения договора купли-продажи А. получает исковое заявление из суда о переводе прав и обязанностей покупателя доли на истца.
Позиция истца
Истец в исковом заявлении указывал, что он не был извещен о намерении продать иными сособственниками свои доли в праве общей собственности, в результате чего было нарушено его преимущественное право покупки доли , которое он намерен был реализовать, если бы был уведомлен надлежащим образом. Иск был предъявлен о по договору купли-продажи и признании недействительной записи в ЕГРНИ.
Истец в иске указывал, что в июне месяце он пришел в дом и увидел там А., который сказал ему, что он купил долю в размере 2/3. В суде истец говорил, что А. показывал ему договор купли-продажи доли. Истец в исковом заявлении также писал, что в октябре месяце он взял выписку в Росреестре о правах на дом и узнал о нарушении своего права.
Исковое заявление было подано только в декабре месяце.
До того, как подать исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, как оказалось, истец еще подавал исковое заявление о признании договора купли-продажи доли недействительным.
Эта очевидная ошибка в выборе способа защиты права в случае нарушения преимущественного права покупки доли , довольно распространенная среди некоторых юристов, которые имеют отдаленное представление о гражданском праве, привела к тому, что исковое заявление соответствующее надлежащему способу защиты права было подано так поздно. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы прочитать ч.3 и понять какой иск защищает в данном случае право.
Затем истцу вернули исковое заявление и он снова обратился с иском о признании сделки недействительной, изменив предмет иска, только после принятия его судом, когда, как я полагаю суд намекнул, что надо бы изменить исковые требования.
Позиция ответчика
Первое и очевидное, что бросалось в глаза заключалось в том, что истец пропустил срок для обращения в суд за защитой нарушенного права. Действительно, ч.3 предусматривает:
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки
любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода
на него прав и обязанностей покупателя
.
В п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даются следующие разъяснения
По смыслу пункта 3 при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В нашем случае в самом иске было написано, что истец увидел в июне месяце в доме гражданина, который сказал, что купил доли в праве собственности на дом. Многие, к сожалению, читают закон лишь фрагментарно и не видят в нем того, что не хотят видеть, а, может быть, и не могут увидеть.
Черным по белому в говорится о начале течения трехмесячного срока, который по существу является сжатым сроком исковой давности, что он стартует с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. В данном деле уже из иска следовало, что Ш. должен был узнать нарушении прав после того, как увидел постороннего гражданина, который был в доме и сказал истцу, что купил в нем долю.
Истец после этого должен был бы взять выписку в Росреестре, конечно же, если он действительно желал воспользоваться преимущественным правом покупки доли, но он, по неизвестным причинам, взял выписку лишь в октябре, т.е. по прошествии трехмесячного срока.
Естественно, что я сразу же заявил о применении срока исковой давности к требованиям истца, сославшись на то, что он начал в данном случае течь с момента, когда истец должен был узнать о нарушении своего права.
Хочу сказать, что если бы в исковом заявлении истец не говорил про это, то нам бы пришлось представлять доказательства о том, что истец должен был узнать о нарушении своих прав в июне. Отдельное спасибо тем, кто так составил иск. Я бы в иске никогда не стал бы закладывать мину. Пусть ответчик доказывал бы, что истец должен был узнать о нарушении своего права до того, как истец получил выписку из ЕГРНИ в октябре месяце. И еще неизвестно смог бы ответчик доказать эти обстоятельства или нет.
А иск составляли те, кто считает, что срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал о нарушении права. Именно поэтому они даже не задумались о последствии указания в исковом заявлении на обстоятельство, заведомо ставящее истца под заявление о пропуске срока исковой давности.
Казалось бы, что надо было в суде хотя бы попытаться исправить ситуацию и попробовать восстановить срок исковой давности, так как истец утверждал, что он неграмотный. Но нет, представители истца продолжали настаивать, что срок исковой давности не пропущен.
Опять же, спасибо им за это.
Следующий наш довод заключался в том, что сособственники не имели точных данных о том, где проживал истец, и извещение было направлено по последнему известному адресу его проживания. Мы утверждали, что добросовестный сособственник для того, чтобы его права не нарушались, как минимум, должен поставить в известность других сособственников о том, куда ему должны направляться уведомления.
Другое наше возражение заключалось в том, что на момент, когда истец узнал о том, что в доме проживает покупатель, он не имел намерения воспользоваться преимущественным правом. Истец не мог представить никаких доказательств, что у него имелись средства для реализации преимущественного права покупки доли.
Самым замечательным подарком представителей истца ответчикам было то, что они показали, что на момент спора наличие суммы на счете истца в банке, чтобы уплатить её покупателю, но эта сумма не была внесена на счет судебного департамента.
Они не учли разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в которых говорится следующее:
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Представители истца пояснили суду первой инстанции, что они спросили в канцелярии суда, как им внести необходимую сумму, а их не проконсультировали. Этим они оправдали то, что истец не смог внести денег на счет.
У меня в данном случае не было никаких сомнений в том, что в удовлетворении исковых требований будет отказано, что и произошло.
Но каково было мое удивление, когда я прочел апелляционную жалобу истца. В ней истец писал, что суд не разъяснил ему права на заявление ходатайства о восстановлении сроков исковой давности, а также не разъяснил, порядок внесения денег на счет Судебного департамента.
И все это при том, что у истца было 2 представителя, а судебные заседания неоднократно откладывались, и истцу предлагалось представить доказательства соблюдения вышеназванных разъяснений Пленума ВС РФ. Иначе говоря, по мнению составителей апелляционной жалобы, суд должен консультировать истца в ходе судебных заседаний.
В апелляцию я составил лишь краткие возражения и не участвовал в ней. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменений, а другого варианта при такой работе в суде первой инстанции и быть не могло.
Таким образом, мне повезло с представителями истца, которые предприняли все усилия, чтобы в удовлетворении исковых требований было отказано.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 ст. 250 ГК РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (часть 3).
Так как Вы не получали уведомление о предстоящей продаже Вам предоставляется право обратиться в суд с требованием о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Таким образом, трехмесячный срок следует исчислять со дня, когда Вам стало известно о совершении сделки.
В силу вышеизложенного, предлагаю Вам обратиться в суд с исковым заявлением, в котором необходимо изложить следующие требования:
1. Признать за Вами преимущественное права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
2. Признать недействительной запись о регистрации права собственности в праве общей долевой собственности в квартире, внесенную в ЕГРП.
Преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество имеют совладельцы. Преимущественное право покупкизаключается в том, что при продажи доли в общей долой собственности, совладелец пользуется недвижимого имущества пользуется преимуществом перед другими лицами, не являющимися совладельцами.
Преимущественное право покупки действует только случаях, когда доля продается постороннему лицу. Если доля продается совладельцу недвижимого имущества в общей долевой собственности, остальные совладельцы имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли, не имеют.
Если приобрести отчуждаемую долю пожелают несколько участников долевой собственности, то кому из них продать долю решает продавец.
Уведомление лиц пользующихся преимущественным правом покупки о продажи доли
Чтобы соблюсти преимущественное право покупки продавец доли обязан уведомить в письменной форме остальных совладельцев о своем намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий, на которых продается доля.
В таком уведомлении должен быть указан адрес, по которому находится объект недвижимости, кто является сособственником отчуждаемой доли, цена по которой продается доля, а также иные условия сделки.
Уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим продавцу представить доказательства надлежащего уведомления совладельца о продаже доли и условий сделки в определенное время.
На практике применяются следующие способы уведомления:
- Отправление писем совладельцам через нотариуса.
- Заказной телеграммой (с уведомлением), направляемой продавцом. При этом на почте продавец должен получить заверенную копию телеграммы. Отправить уведомительную телеграмму должен сам продавец. Если такую телеграмму направляет риелтор, или сотрудником компании, то должно быть письменное согласие продавца на направлении такого уведомления, поскольку такая информация является конфиденциальной.
- Личное уведомление продавцом совладельцев с отобранием собственноручной расписки совладельца и записью об ознакомлении с уведомлением.
- Получение нотариального заявления совладельца об отказе от покупки доли на условиях продавца.
Нередко, по разным причинам, совладельцы чинят препятствия в продажи доли и уклоняются от получения уведомления продавца. Если такой совладелец отказывается получить телеграмму, необходимо, чтобы почтальон сделал отметку, что адресат уклоняется от получения телеграммы, только в этом случае будет считаться, что совладелец уведомлен о продаже.
Однако, в соответствии со ст.250 ГК РФ извещение должно быть сделано самим продавцом в письменной форме, а потому есть основание считать, что извещение телеграммной, устно, СМС, электронной почтой не будет являться надлежащим уведомлением.
Если совладелец является несовершеннолетним или недееспособным, то уведомление должно быть направлено в орган опеки и попечительства и опекунам.
Если продавцу неизвестно место нахождения участника долевой собственности, уведомление должно быть направлено по его последнему известному месту жительства. Кроме того, продавец должен иметь доказательства, того, что он принимал меры к установлению места жительства совладельца, например, адресные справки, справки муниципальных и налоговых органов о наличии задолженности у этого совладельца по уплате налога на эту недвижимость и др.
Статья 24 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет, что при продаже доли недвижимости постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации необходимо приложит документы, подтверждающие письменное уведомление продавцом всех совладельцев или их отказ от покупки доли. В случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если такие документы не приложены, государственный регистратор должен приостановить государственную регистрацию до месячного срока с момента извещения продавцом всех совладельцев, если на момент регистрации месячный срок не истек.
Если надлежащим образом уведомленные совладельцы не дадут ответ на предложение продавца совершить покупку доли в месячный срок с момента получения уведомления, то считается, что они надлежащим образом уведомлены.
Когда совладелец пытается затянуть время, он заявляет, что согласен купить отчуждаемую долю на условиях продавца, но сам впоследствии этого не делает. В таких случаях этому лицу необходимо направить вторичное уведомление в котором следует указать, что для оформления сделки покупатель должен явиться к конкретному нотариусу в конкретное время с денежной суммой подлежащей уплате по договору. В случае его неявки сделка будет заключена с другим лицом.
Преимущественное право покупки при продажи комнаты в коммунальной квартире
В соответствии со ст.42 ЖК РФ преимущественное право покупки должно быть соблюдено и при продажи комнаты в коммунальной квартире. То есть, владельцы остальных комнат квартиры пользуются преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты.
В соответствии с этой нормой ЖК РФ продавец комнаты в коммунальной квартире должен уведомить владельцев иных комнат о продаже комнаты. Порядок уведомления других собственников комнат в коммунальной квартире и срок ответа на него тот же, что и при продажи доли.
Последствия несоблюдения преимущественного права покупки.
Пункт 3 ст. 250 ГК РФ закрепляет последствия нарушения преимущественного права покупки. В указанной норме говориться, что заинтересованный совладелец может в трехмесячный срок требовать по суду перевода на него прав и обязанностей покупателя. Этот срок является специальным сроком исковой давности, по истечении которого на судебную защиту можно не рассчитывать.
В таких случаях совладелец подает исковое заявление в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Такое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из стоимости проданной доли. По предложению судьи истец в ходе подготовки по делу должен внести на депозитный счет судебного департамента или суда денежную сумму достаточную для покрытия расходов покупателя на покупку доли, то есть, покупную цену, расходы по уплате пошлины, сборов и иные связанные с оформлением сделки расходы. Обеспечить права покупателя можно наложением ареста на счет истца в банке. Если истец этого не сделает, то это будет основанием для суда для отказа в иске. Ответчиками по иску будет продавец и покупатель, третье лицо регистрирующий орган.
При удовлетворении требований истца на него переводятся все права и обязанности покупателя, переход права собственности на долю регистрируется в органе государственной регистрации.
Похожих статей пока нет.
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных , и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Комментарий к Ст. 250 ГК РФ
1. В случае нарушения, выразившегося в игнорировании преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).
2. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, содержится в п. 1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости.
Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.
Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.
———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.
3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены.
Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения долей в общем имуществе. . При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей 250 ГК РФ. Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами » отметил, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ.
———————————
Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.
4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет важное значение, например, в отношении наследственного правопреемства. Судебная практика рассматривает данное право как имущественное и не относит к тем правам, которые в силу являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. , поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.
———————————
Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10.
5. Важное значение при применении норм статьи 250 Гражданского кодекса России имеют разъяснения Верховного Суда РФ. Так, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст. 250 ГК РФ при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома:
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Применение норм комментируемой статьи, в том числе положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности. При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может быть оспорена сделка по отчуждению имущества. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве общей долевой собственности на автомобиль) без согласия другого сособственника.
———————————
Определение ВАС РФ от 28 сентября 2007 г. N 12424/07 по делу N А29-7006/06-2э.
8. В правоприменительной практике возникало и возникает немало споров в отношении правового режима комнат в коммунальной квартире. В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с введением в действие ЖК). Несмотря на то что ситуация такая же, как с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, при отчуждении квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме собственники других квартир, являющиеся одновременно сособственниками общего имущества в многоквартирном доме, не обладают преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см.
Когда объект недвижимости находится в долевой собственности нескольких лиц, то для оформления сделок по продаже или мене (возмездному отчуждению) объекта недвижимости, продавцам необходимо получить от всех остальных сособственников специальный документ — отказ от преимущественного права покупки.
И только тогда можно продать доли обычным покупателям, которые не являются совладельцами вашего общего объекта недвижимости.
Законодательство при продаже доли
Процедура получения отказа от преимущественного права покупки регламентируется пунктом 2 статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вот текст статьи 250 ГК РФ.
Статья 250. Преимущественное право покупки
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. - Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
- При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
- Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
- Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены*.
*Договор мены является договором встречной купли-продажи.
При этом, согласие-отказ сособсвтенников не требуется в случаях, когда регистрируются следующие документы:
- договора о безвозмездном приобретении доли (приватизация, дарение и т.д.);
- свидетельства о праве на наследство по закону, завещанию, выданного нотариусом;
- свидетельства о праве на долю в общем имуществе супругов, выданного нотариусом;
- судебного решения о признании доли в праве собственности.
Физические лица — сособственники объекта недвижимости, как правило, дают отказ о преимущественного права покупки-согласие на продажу в форме нотариально заверенного заявления.
Либо другой вариант — извещение сосбственника заказным письмом с уведомлением, удостоверенным нотариусом. Молчаине (отсутствие ответа на письмо) в период 1 месяца с момента получения вашего письма, признается отказом от прав преимущественной покупки. И по истечении этого срока нотариус выдает продавцу нотариальное свидетельство о том, что письмо было отправлено, получено адресатом, месяц истек, ответа нет, что признается отказом от права покупки. И теперь можно продавать кому угодно.
Однако, если вы способны собрать всех сособственников прямо на сделку в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (Росреестре), то они могут подать заявление простой письменной формы прямо там, в окошке приема документов. На практике, такое случается крайне редко. Потому что — сособственников бывает много, они не всегда дружны между собой или с продавцами. Кроме того, они совершенно не заинтересованы в том, чтобы отложить все свои дела и дисциплинированно прибыть в место заключения сделки в рабочее время и т.д. Поэтому, проще и дешевле бывает взять их согласие-отказ заранее, в нотариальной конторе.
Сособственники — физические лица
Юридические лица-сособственники оформляют свой отказ от преимущественного права покупки письмом-ответом на заявление продавца на фирменном бланке за подписью руководителя или другого уполномоченного лица либо — в виде обычного письма с подписью и печатью организации.
От чего просить отказ и о чем уведомлять сособственника
Самые важные моменты в уведомлении сособственника о предстоящей продаже, которые должны быть в точности повторены в его отказе:
- Описание объекта: что вы ему предлагаете — какую долю объекта недвижимого имущества и адрес объекта;
- Описание предложения: цена, сроки и другие существенные условия.
Обычно в отказах пишут только цену, по которой податель заявления отказывается купить у продавца предлагаемые доли. Однако, в некоторых случаях, важно указать не только цену, но и срок оплаты, способ расчетов или другие важные для продавца обстоятельства.
Например, сособственник не дружит с вами, выкупать долю не собирается, но мечтает навредить. И отвечает, что купить он согласен. То есть, намеревается воспользоваться преимущественным правом покупки.
И проходит месяц, второй, а он не покупает. Возможно, дело даже не в кознях соседа, а у него просто не хватает денег и он тянет время. А вы, при этом, не можете продать свои доли другим покупателям, ведь есть желающий из числа сособственников.
Чтобы не допускать такой ситуации и продать доли другому, платежеспособному и последовательному покупателю, необходимо описать в предложении сособственнику все значимые для вас условия продажи: цена — такая-то, срок окончательного расчета и способ передачи денег — такой-то и т.д.
Пример письма к сособственнику для получения отказа
Согласно статье 250 ГК РФ, извещаю Вас о намерении продать принадлежащие мне, Иванову Ивану Ивановичу, 10/25 долей в праве собственности на …наименование объекта недвижимого имущества, площадь, адрес.. (можно переписать из раздела «Объект права» свидетельства о праве собственности), по цене 100000= (Сто. тысяч) рублей.
Право долевой собственности на данные доли объекта недвижимого имущества принадлежит мне, Иванову Ивану Ивановичу, на основании Договора купли-продажи от 17.05.2011 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.06.2011 г. сделана запись регистрации № ..-..-01/…/2011-…., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии..-АБ № 111111, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ………… области 15.06.2011 г. (точный текст взять из свидетельства о гос.регистрации права).
Другие условия** продажи отчуждаемой данной доли объекта недвижимого имущества:
- заключение договора купли-продажи в срок до 15 апреля 2012 года;
- оплата полной стоимости отчуждаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи.
Настоящее письмо составлено и подписано в 2-х экземплярах.
Дата, подпись, расшифровка подписи.
________________
** это не обязательно, но возможно.
Такое письмо можно направлять как от нотариуса физическому лицу, если совладелец вашего объекта отказывается идти к нотариусу и игнорирует вас, так и юридическому лицу- в простой письменной форме.
Какую цену указывать в предложении и в договоре купли-продажи
Для всех сособственников в письме-предложении о покупке должна быть указана одинаковая цена и одинаковые (равные) условия для всех потенциальных покупателей.
В идеале, в договоре купли-продажи долей в праве должна быть указана та же цена и другие условия, как и в отказе сособственников.
Если цена повысилась или понизилась и будет отражена в таком изменившемся виде в договоре купли-продажи, необходимо брать новые отказы сособственников, указывая в предложениях и отказах эти новые обстоятельства и новую цену.
Некоторые считают, что если собственники отказались от меньшей цены, то и на большую они не согласятся. И я видела, как регистраторы регистрирую договоры, где третьи лица (не сособственники) покупают долю в праве по цене выше заявленной в предложении и отвергнутой сособственниками.
Однако, считаю, что это не совсем верно, потому что к моменту изменения существенных условий продажи, обстоятельства сособственников тоже могут измениться — например, им могут одобрить кредит. И тогда, расхождение цены в отказе и договоре купли-продажи, пусть и в большую сторону, может стать основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на заинтересованного сособственника.
Если цена (и другие условия) в предложении, отказе и договоре купли-продажи будут совпадать, то оснований для расторжения договора по этому признаку не будет.
Нотариальная форма отказа от права покупки
Для получения отказа в нотариальной форме необходимо:
- личное присутствие сособственника, которому предлагают купить (либо его уполномоченного представителя — доверенность);
- правоустанавливающие документы, подтверждающие, что именно он — сособственник;
- паспорт — для удостоверения его личности;
- деньги для оплаты услуг нотариуса (800-1000 руб., цены 2012 года в регионах)
Нотариально заверенный документ, подтверждающий отказ сособственников-физических лиц от преимущественного права покупки, должен содержать следующую информацию:
- Заголовок, дата, место составление документа.
- Кто дает отказ — ФИО, все паспортные данные.
- Кому отказывает и от чего он отказывается: в чем заключалось предложение (повторить весь текст предложения продавца), о котором ему (сособсвеннику) известно и кому (ФИО продавца) он дает отказ.
- Подтверждение, что тому, кто отказывается, известно содержание соответствующих статей ГК. И тому, что содержание данного отказа прочитано подписавшим лично (+зачитано ему вслух нотариусом).
- Подпись отказывающегося с расшифровкой ФИО.
- Удостоверительная надпись нотариуса, его подпись и печать.
Можно написать письмо с предложением покупки доли самостоятельно, без визита к нотариусу, в простой письменной форме (от руки или напечатать, не имеет значения). И отправить такое письмо обычной почтой — простым заказным письмом с уведомлением.
Таким путем можно извещать и физических, и юридических лиц. Но, при этом, необходимо делать опись вложения, иначе — как вы докажете то, что вы посылали не открытку с Днем Рождения, а письмо с предложением купить вашу долю?
Храните текст письма, квитанции почты, бланк извещения — как доказательства выполнения вами всех действий.
Если ваш сособственник — юридическое лицо, то вы можете сделать 2 экземпляра письма и сходить в приемную этой организации, подождать, пока ваше письмо будет зарегистрировано. А на втором (вашем) экземпляре проставят дату приема и номер регистрации входящей корреспонденции. Эта надпись будет являться подтверждением того, что письмо вы действительно направляли и станет точкой отсчета даты, по истечении которой вы вправе продавать свои доли третьим лицам.
Пример отказа-согласия сособственника
Заявление сособственника может называться просто «заявление», «отказ», «согласие» или отказ-согласие», это не имеет решающего значения. Главное — содержание заявления этого сособственника.
Согласие-отказ
Я, Иванов Иван Иванович, год-место рождения, паспортные данные, проживающий ….
даю согласие и сообщаю, что мне известно о предстоящей продаже Петровым Петром Петровичем принадлежащих ему 15/26 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: Тульская область, ….. , по цене 500000= (Пятьсот тысяч) рублей оо копеек.
Настоящим согласием от преимущественного права покупки, согласно статье 250 ГК РФ, я отказываюсь.
ПОДПИСЬ__________
Удостоверительная надпись нотариуса. Подпись, печать.
Текст отказа может быть переформулирован, но смысл (мне известно+условия продажи+отказываюсь) должен сохраняться.
Кто сособственник
Если вы регистрировали свое право долевой собственности недавно, список сособственников, которые так же прошли гос. регистрацию, можно найти на обороте свидетельства о государственной регистрации. Сложите, суммируйте все чужие доли + вашу. И убедитесь, что они составляют целую единицу (например: 1/8 + 3/8+2/4(это 4/8)=8/8=1).
Если сумма долей меньше 1, значит чье-то право не зарегистрировано в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Вариантов 2: либо затерявшееся право долевой собственности было зарегистрировано в БТИ до появления государственной регистрации, либо эта доля не зарегистрирована, потому что не приватизирована.
Но не исключено, что кто-то из этого списка недавно продал, подарил, поменял свою долю или умер.
Неприватизированная доля в коммуналке — отказ от преимущественного права покупки
Для хозяев комнат в коммунальной квартире (оформленных в виде доли в праве), которые даже не знают, все ли комнаты=доли в их коммуналке приватизированы, либо точно знают, что есть неприватизированные доли, путь таков:
- Запрос в организация, осуществляющая приватизацию в вашем городе или районе — выдадут справку о том, какие комнаты приватизированы и на чье имя, а какие — нет (то есть, в собственности муниципалитета);
Если есть неприватизированные комнаты:
- Письмо в муниципалитет (городскую администрацию) с предложением выкупить по … цене и на … условиях в срок …). Вам дадут письменный ответ.
Поиск остальных собственников производится по информации из ЕГРП и по сведениям БТИ (если регистрация происходила до возникновения органов государственной регистрации — в каждом регионе они появлялись в разные сроки — с 15.02.1998 г до 31.12.1999 г.).
Как получить выписку из ЕГРП о принадлежности объекта недвижимости
Если вы — обладатель доли в большой коммунальной квартире или частном доме, где часто меняются хозяева и вы и никогда в глаза не видели своих соседей, то узнать, кто ваш сосед-совладелец долей, можно обратившись в Управление Росреестра по вашему региону (органы государственной регистрации).
Любой человек вправе заказать выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) — справку о принадлежности объекта недвижимости, в которой будут указаны все сособственники, которые регистрировали свои права с момента открытия этого органа государственной регистрации в вашем регионе.
Для получение выписки из ЕГРП необходимо оплатить госпошлину (200 руб. — цены 2012 года) и заказать выписку в офисе Росреестра (с собой иметь паспорт). Если объект находится в другом регионе, то можно получить выписку о нем из домашнего региона, она будет стоить дороже. Реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер уточните в управлении Росреестра того региона, где вы находитесь или на сайте Росреестра либо по телефону горячей линии Росреестра: 8-800-100-34-34 (единый телефон для всех регионов).
Если нельзя получить отказ или нет времени разыскивать сособственника
Часто у продавцов долевой собственности возникают проблемы с розыском сособствеников, место нахождения которых не известно или есть иные препятствия, не позволяющие действовать прямолинейно.
Что делать Сделать покупателя сособственником
Москвичи, во времена активных продаж комнат в коммунальных квартирах, оформленных в виде долей в праве, придумали остроумный способ решения этой проблемы.
- Важный момент — продавец может продать свою долюлюбому из сособсвенников, на свой выбор. Но не может продать тому, кто не является сособственником, без получения отказа от всех своих соседей, собственников остальных долей.
- Важный момент — чужому нельзя продать (возмездная сделка), но можно подарить (безвозмедно).
Поэтому — надо сделать будущего постороннего покупателя собственником маленькой доли в праве, чтобы потом продать ему, как полноправному сособственнику.
Для этого нужно подарить ему маленькую долю из своей. Например, у вас есть 25/95 долей в праве. Вы дарите ему 1/95 долю. Проходит регистрация договора и перехода права долевой собственности. И после: ваш одаряемый уже — полноправный сособственник. Которому вы можете продать оставшиеся 24/95 доли, не спрашивая разрешения ни у кого.
Конечно, случается, что отчаявшиеся продавцы доли заключают договор дарения всей этой доли, но, согласитесь, эта сделка не соответствует действующему законодательству и легко может быть оспорена заинтересованными лицами.
Сдать документы на регистрацию и ожидать 3 месяца
Согласно п. 3 статьи 250 ГК РФ, любой из сособственников может потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. На это отводится 3 месяца.
То есть, документы сданы на регистрацию, ближе к окончанию месяца с момента сдачи, регистрация приостанавливается (подать заявление и переговорить с регистратором) на срок, дотягивающий до 3 месяцев с момента подачи документов. Если никто не заявит своих прав, право покупателя на долю будет зарегистрировано. Но в этом варианте надо обязательно посоветоваться с государственным регистратором (кто он, можно узнать, позвонив в Росреестр — держите под рукой расписку о принятии документов, там есть регистрационный номер, по которому легко найти вашего регистратора) и просчитать сроки.
Где хранится подлинник отказа от преимущественного права покупки
После регистрации оригинал отказа-согласия от сособственника выдадут тому, то его сдавал, то есть — продавцу доли. Этот документ следует хранить и использовать как доказательство в суде, в случае возникновения споров.